El tema de las obras en la vivienda objeto de alquiler ó, más bien, quien debe hacer frente a las mismas, es siempre un tema controvertido por lo casuístico del mismo, y por la generalidad de la ley, siendo la jurisprudencia, en última instancia, quien da solución al problema.
Así pues, cabe diferenciar las que son responsabilidad del arrendador y las que son a cargo del inquilino.
Dentro de las que son responsabilidad del arrendador ó propietario, vamos a diferenciar las obras de conservación y las obras de mejora:
OBRAS DE CONSERVACION. (art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)
1.- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesariaspara la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario.
- Estas obras no darán derecho a incrementar la renta.
- El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparación en el menor plazo de tiempo posible.
- El arrendatario deberá efectuar las reparaciones que sean urgentes e inminentes para evitar un daño mayor y, posteriormente, podráreclamar su importe al arrendador.
- El arrendatario tiene obligación de soportar las obras si estas no pudieran esperar a la finzaliación del contrato.
- Si la obra dura más de veinte días, el arrendatario tiene derecho a que se disminuya la renta por ese tiempo.
OBRAS DE MEJORA. (art. 22 de la L.A.U.)
En cuanto a las obras de mejora, el arrendatario estaría, también, obligado a soportarlas si no se pudiesen retrasar hasta la finalización del contrato.
- El arrendador debe de notificar por escrito la obra al arrendatario contres meses de antelación, indicando su fecha de comienzo, duración y naturaleza de la misma.
- El arrendatario tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de manera importante a su derecho de uso y disfrute de la vivienda arrendada.
- El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento sin que durante dicho tiempo puedan comenzar las obras.
- Si por el contrario, el arrendatario decide soportar las obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que sea privado poe la realización de las obras, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obligasen a efectura, si se diera el caso.
OBRAS DEL ARRENDATARIO.
Pasamos ahora a analizar el lado opuesto, ésto es, cuando las obras son realizadas por el arrendatario. Se recogen en el art. 23 de la L.A.U. de 1994.
En primer lugar, a éste corresponden las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (grifos, llaves de luz, cierre de puertas, persianas, bombillas, cisternas de wc, etc...)
El arrendatario necesitará de consentimiento escrito del arrendador para realizar aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda y/o sus accesorios, así como aquellas que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el arrendatario realizase las obras sin consentimiento del propietario, éste podrá:
- Resolver el contrato.
- Esperar a que concluya el tiempo previsto para la finalización del contrato y exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y/o seguridad de la vivienda o del edificio), ó conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la misma.
Cuando el arrendatario sea una persona afectada de minusvalía (certificado por el organismo o admisnitración competente), y previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, o de otros familiares que convivan con él.
Aún en este último caso, el arrendatario estará obligado a reponer, al término del contrato, la vivienda a su estado anterior, si así se lo exige el arrendador.
Establece el art. 26 de la L.A.U. que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y las suspensión de la obligación de pago de la renta.
Por último, llegado el caso de que, transcurridos 5 años de duración del contrato, y el arrendador hubiera realizado obras de mejora en la vivienda, le dará derecho, salvo pacto en contrario, de elevar la renta en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder, en ningún caso, el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
La elevación de la renta, por este motivo, se producirá aprtir del mes siguiente, cuando ya finalizadas las obras, el arrendador le notifique por escrito al arrendatario la cuantía de las mismas.
